Themarker 3Dig מדור פרסומי
זירת הנדלן של ישראל

הטיפ המשפטי / משפטיפ

11:15 2/01/11 עו"ד עמי גרינבאום
הפרקטיקה המשפטית בנושא נדל"ן מתחלקת לרבדים רבים ומטרתי לנסות לתת מנסיוני הפרקטי הן בנושא עסקאות שנראות לכאורה כעסקאות נדל"ן יום יומיות פשוטות והן בעסקאות נדל"ן מורכבות. נוכח מורכבות נושא הרפורמה במס העומדת לפתחנו, בימים הקרובים תתפרסם כתבה נרחבת בנושא שתסקור את התמורות בנושא חשוב זה.

בטור זה, אנסה לגעת בנקודות מהותיות בנושא נדל"ן פרטי ומסחרי ולתת טיפים למוכרים ורוכשים כאחד.

הפרקטיקה המשפטית בנושא נדל"ן מתחלקת לרבדים רבים ומטרתי לנסות לתת מנסיוני המקצועי הן בנושא עסקאות שנראות לכאורה כעסקאות נדל"ן יום יומיות פשוטות והן בעסקאות נדל"ן מורכבות. נוכח מורכבות נושא הרפורמה במס העומדת בפתחנו, בימים הקרובים תתפרסם כתבה נרחבת בנושא שתסקור את התמורות בנושא חשוב זה.

רכישת דירה חדשה מקבלן:

רכישת דירה חדשה מקבלן הנה דבר מרגש מאד והתגשמות חלום עבור רובנו.
מעמד חתימת הסכם לרכישת דירה מלווה לרוב בהתרגשות, שמחה וכמו כן גם בחששות לא מבוטלים.
המטרה בעת רכישת דירה חדשה היא להפחית את החששות ואי הוודאות, להתרכז בפרטים המהותיים לעסקת הרכישה ולהנות כל הדרך לדירה החדשה.

להלן מובאות מספר נקודות שיעזרו לרוכשי דירה חדשה מקבלן ובפרט לאלו שזו רכישתם הראשונה:

• האם יש לכם את ההון הנדרש לצורך רכישת הדירה – חשוב לזכור כי כיום הבנקים למשכנתאות נותנים משכנתא של עד 70%-75% משווי הדירה הנרכשת וזאת לאחר הערכת שמאי הבנק. את יתרת תמורת הדירה יש לשלם מהון עצמי. יש לערוך סקר שוק אצל, לפחות, שלושה מוסדות בנקאיים הנותנים שירותי משכנתאות בכדי לעמוד על ההבדלים בין התנאים שמציעים המוסדות הנ"ל. לצורך כך יש להצטייד בתלושי משכורת (6) ותדפיסי יתרות (6 חודשים) וכל מסמך אחר שיידרש ע"י הבנק לצורך מתן "אישור עקרוני". בד"כ אישור עקרוני ניתן בע"פ למבקש עד 48 שעות מהגשת הבקשה. במקרים מסויימים (עסקאות שאינן "רגילות") יש לבקש אישור עקרוני מודפס.

• יש לקחת בחשבון את תשלום "מס הרכישה" – מס המשולם עבור רכישת דירה ומשתנה בין בעלים של דירה ראשונה ובין בעלים של דירה שניה. מדרגות המס משתנות בהתאם ועם החלת הרפורמה במס יש לבדוק לפני חתימת ההסכם את גובה המס שעליכם לשלם.

• חשוב מאד לבקר באזור הפרוייקט מספר פעמים הן בשעות היום והן בשעות הלילה ולבחון את דרכי הגישה לפרוייקט, חניה, פארקים, קרבה לאנטנות סלולריות, קרבת בתי ספר, גנים, קופ"ח, מרכזים מסחריים ושירותים ציבוריים נדרשים, כל אחד ע"פ צרכיו.

• ביקור במחלקת ההנדסה של העירייה לצורך בדיקת פיתוח עתידי של אזור המגורים.

• כל התשלומים שעליכם לשלם לקבלן עבור הדירה ישולמו ישירות לחשבון הליווי של הפרוייקט ע"פ שוברי תשלום שיונפקו לכם. בשום פנים ואופן אין לשלם ישירות לקבלן למעט סכום שלא יעלה על 15% מסכום הרכישה וגם זאת כנגד קבלת ערבות בנקאית מהבנק המלווה או חברת ביטוח.

• ברוב הסכמי הקבלן נדרש הרוכש לשלם שכר טרחת עו"ד כהשתתפות בהוצאותיו המשפטיות של הקבלן – יש לזכור כי עוה"ד של הקבלן איננו מייצג את רוכש הדירה והוא מייצג אך ורק את האינטרסים של הקבלן. על כן מומלץ, נוכח מורכבותו של הסכם כאמור, לשכור את שירותיו של עורך דין שתחום התמחותו נדל"ן והסכמי מכר ושיש לו ניסיון בבדיקת הסכמי קבלן.

• יש לקרוא בעיון את המפרט הטכני המוצע ע"י הקבלן ולהתייעץ עם בעל מקצוע לגבי המפרט המוצע ולבדוק האם יש מקום לשנות או לשפר נקודות החשובות לכם.

• יש לבקש לקבל לידכם את ההסכם, ועל אף שלרוב זהו הסכם ארוך, מומלץ לקרוא את ההסכם על סעיפיו, לסמן מושגים לא ברורים ולכתוב לעצמכם שאלות ובקשות הבהרה. לאחר מכן יש להעביר את כל הנ"ל לעורך הדין המייצג אתכם ולבקש לקיים פגישה טרם מעמד חתימת ההסכם בכדי לקבל תשובות לשאלותיכם והסברים על ההסכם ותהליך הרכישה.

• לסיכום, תבואו עם מצב רוח טוב, תתרגשו, תשמחו, תשאירו את כל החששות לעורך הדין ותתרכזו בהנאה שברכישת דירה חדשה – מזל טוב ובהצלחה !

הכותב הנו עו"ד בעל משרד עורכי דין העוסק בתחום הנדל"ן ומיסוי נדל"ן.
לשאלות וייעוץ בנושא נדל"ן ומיסוי ניתן לפנות ל-www.amigrunbaum.com
אין לראות באמור לעיל יעוץ משפטי מכל מין וסוג שהוא והנ"ל איננו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ע"י עורך דין בליווי כל עסקת מכר ו/או שכירות מכל מין וסוג שהוא.

  
חזרה לעמוד הבית
  
Share |
  
סגור חלון




dadasd